眼前是历史，脚下是未来，踏足鼓楼核心脉，起调太高，一个小小的楼盘，至今都没有卖出去。鼓楼百姓虽有购买力，但也不是任何韭菜都会去割，毕竟现在赚钱都不容易，何况动辄七八百万的消费。

(资料图片)

话说鼓楼新楼盘项目是真的很少，特别是市中心东街口商圈的新盘，但凡是有土地开拍，新的项目推出，就会引起全行业的关注。在经济与文化中心，占据了福州核心财富区域，保利天悦二期，金茂府这两大楼盘，都深受欢迎。

然而，位于杨桥路旁的西湖億礼，小项目却迟迟未卖出，这又是为何？今天来解读一下这个小区。

鼓楼西商圈

以杨桥路为界限，以西的片区被我们称之为鼓楼西，这里有不少的老破旧的旧小区，但是却没有很优质的学区配套。唯一很排得上名次的两所小学：茶园山小，湖滨小，也并非是双重点一类校。

在杨桥路西侧有一个很大很大的安置房用地，这里便是河南新村和小柳新村，也就是我们熟知的省委党校附近，虽是二环内，但由于是安置房，也没有学区的支撑，价格也是非常的低。一度传闻这里将会是鼓楼下一个拆迁的地方。

被河南新村和小柳包围着的一个小小的用地，也就是白马河与河南新村之间，白马映书台几栋楼卖的倒是不错，因为靠近芍园，出门就到了白马路，公园就在家门口。而西湖億礼则出现了较大的反差，两栋楼，总共68户，卖了这么久，还在努力当中。

不是鼓楼没有购买力，而是鼓楼也有地段的区分，下面看看小区的优缺点有哪些，再进行市场的分析。

西湖億礼优缺点分析

优点一、扼守杨桥路，交通便利

小区坐拥地铁1号线，2号线，4号线，30分钟直达福州全城，自驾出行直通二环快速，多维网络道路链接城市的核心商圈。

优点二、鼓楼芯，位于三山两塔之间

白马河畔汇聚省市政要机关，多个优质教育学校配套，顶级的医疗在鼓楼，享有鼓楼90%的精英圈层，在文化与经济交融的核心区域，新盘凸显社区品质。

优点三、低密度，高品质社区

小区密度只有1.5，总共2栋楼，户数68户，没有小户型，最小面积136平米，邻里皆是高端人士，高品质素养楼盘，让居家择邻，走进上层梯队。

缺点一、公摊真的很大

西湖億礼的公摊标注大约在24%左右，走进屋内看完房子后发现，卧室小是一方面，客厅也不大，使用率大大的缩减。

缺点二、叠拼无露台，一楼没花园

小区其中的一栋楼，是电梯复式楼，但是复式楼都没有露台，一楼也没有花园使用。复式楼不带露台，导致很多的购房者拒之门外。

缺点三、外围环境一般，出入拥挤

小区正大门对着河南新村，出入的时候道路较为拥挤，内部高端品质，而外围则是老破旧，没有形成一个高品质圈。

市场分析

西湖億礼总共有三种户型，132平米，152平米，复式152平米的结构，目前开发商主推的房源是152平米，大约710万，复式楼大约800万，这个价位着实让人为它堪忧。

单价折算下来大约在5万/平米，这个价格对于众多购房者来说，已经是鼓楼天价了。我们可以从二手房来进行分析比对：

融侨锦江的悦府，目前的市场均价大约在5万到5.5万之间较多，这里是高端品牌的聚集地，也是江景房的集中营，不仅小区内部的环境好，同时周围均是高端的住宅，它的价格都要在5万之间，才会有客户买单。

融信澜郡最近被称之为学区房，加上华润万象城的加持，它目前的市场价格为45000元左右/平米，这价格还是小户型，大户型还卖不动。

从新房角度来看，万象城旁边的上海西地块，建发的第四代住宅，璞云备案价45000元/平米，大家都说它如果5万开盘，就很贵了。合理的价格区间，应该是在45000元左右。作为第四代住宅，难道不比西湖億礼更香一些吗？

因此，西湖億礼定价在5万左右的价格，实在是太高了。它才是大家口中所说的：有价无市。

购房建议

购买鼓楼区的新楼盘，我个人建议可以等一等，虽然地块比较少，新的项目也很少，但是作为资深人士对当下市场的判断，很有可能房地产仍然会持续往下走一段时间的下坡路。并非是购房者不想买房，而是当下的经济依然具备较大的挑战。

百姓的口袋不富裕的情况下，考虑更多的是吃饭和生活，对居住的品质能将就的就不会那么激进去置换，鼓楼的新楼盘往往都是置换群体购买，他们不出手，就没人去购买。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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